Riforma dell’imposizione della proprietà abitativa
In occasione della votazione popolare del 28 settembre giugno 2025, gli elettori hanno accolto l’attuazione della riforma dell’imposizione della proprietà abitativa con il 57,7 per cento di voti favorevoli e il 42,3 per cento di voti contrari. La partecipazione al voto è stata del 49,5 per cento.
Chi possiede un’abitazione a uso proprio deve dichiarare come reddito il cosiddetto valore locativo. In cambio può dedurre dal reddito gli interessi maturati su debiti e le spese di manutenzione. Il Parlamento ha approvato una modifica di legge che sopprime l’imposizione del valore locativo e limita le possibilità di deduzione. Questa modifica è applicabile alle abitazioni primarie e secondarie. Al contempo ha deciso di modificare la Costituzione per permettere ai Cantoni di introdurre un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie destinate prevalentemente a uso proprio.
Il Parlamento ha vincolato giuridicamente la legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa e il decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie (disposizione costituzionale). Pertanto, i due progetti possono entrare in vigore soltanto congiuntamente: l’imposizione del valore locativo sarà soppressa solo se Popolo e Cantoni accoglieranno il progetto relativo all’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie. Si tratta quindi di due progetti, ma di un’unica riforma. Contro la modifica di legge non è stato indetto alcun referendum. Formalmente si vota solo sul decreto federale, e quindi sulla modifica costituzionale, ma la votazione popolare è determinante anche ai fini della soppressione dell’imposizione del valore locativo.
La riforma decisa dal Parlamento ha molteplici ripercussioni e concerne direttamente soprattutto le persone che possiedono un’abitazione a uso proprio. Le ripercussioni fiscali dipendono da numerosi fattori. Il livello dei tassi ipotecari gioca però un ruolo decisivo. Infatti, in caso di tassi ipotecari bassi, la riforma comporterà una riduzione delle imposte per la maggioranza dei proprietari di abitazioni a uso proprio. In caso di tassi ipotecari alti, la riforma comporterà invece un aumento delle imposte per la maggior parte di questi contribuenti, poiché gran parte degli interessi, più elevati, maturati su debiti non potranno più essere dedotti.
Le ripercussioni finanziarie della riforma per le amministrazioni pubbliche dipendono anch’esse fortemente dai futuri livelli dei tassi ipotecari. Con un livello dei tassi ipotecari dell’1,5 per cento, le minori entrate per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni sono stimate a circa 1,8 miliardi di franchi, di cui 260 milioni di franchi nell’ambito delle abitazioni secondarie. A partire da un livello medio dei tassi ipotecari del 3 per cento circa, si prevedono invece maggiori entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche.
Ripercussioni finanziarie della riforma dell’imposizione della proprietà abitativa
Le stime sono incerte poiché alcuni elementi della riforma non sono valutabili per mancanza di dati. Ad esempio, non è possibile stimare le entrate derivanti dall’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie. L’entità di tali entrate dipenderà da se e come i Cantoni attueranno questa imposta. Le ripercussioni a lungo termine della riforma sulle entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche dipenderanno anche dalla reazione delle economie domestiche private alla nuova situazione fiscale.
In Parlamento si è svolto un intenso dibattito riguardo agli immobili per i quali sopprimere il valore locativo, tanto che, dopo tre deliberazioni di dettaglio sul progetto di legge, è stata necessaria una cosiddetta conferenza di conciliazione tra le due Camere. In un primo momento, il Consiglio degli Stati intendeva sopprimere l’imposizione del valore locativo unicamente sulle abitazioni primarie e mantenerla sulle abitazioni secondarie. Il Consiglio nazionale si era invece espresso per una soppressione completa e questa soluzione ha infine prevalso. Le due Camere sono state a lungo in disaccordo anche per quanto riguarda la futura regolamentazione della deduzione degli interessi su debiti, altro pilastro fondamentale della soppressione dell’imposizione del valore locativo. Anche in questo caso ha dovuto decidere la conferenza di conciliazione. Alla fine ha prevalso l’approccio più rigoroso del Consiglio nazionale. La nuova disposizione costituzionale ha incontrato resistenza soprattutto tra i parlamentari che intendevano mantenere l’imposizione fiscale vigente almeno per le abitazioni secondarie. I rappresentanti dei Cantoni a vocazione turistica, in particolare, hanno espresso dubbi sul fatto che le perdite finanziarie causate dal progetto di legge possano essere compensate dalle potenziali nuove entrate derivanti dall’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie. Una minoranza del Consiglio degli Stati e del Consiglio nazionale si è opposta alla soppressione del valore locativo perché, a seconda del livello dei tassi ipotecari, questa può comportare una diminuzione notevole delle entrate per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni.
Gli argomenti del Consiglio federale e del Parlamento
La riforma elaborata dal Parlamento è coerente ed equilibrata: riduce al minimo le deduzioni in materia di imposta federale diretta e quindi limita anche le minori entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche. Si tratta di una differenza fondamentale rispetto ai precedenti tentativi di riforma dell’imposizione della proprietà abitativa, che erano unilaterali e sono falliti perché, pur volendo sopprimere l’imposizione del valore locativo, concedevano ancora numerose deduzioni fiscali. A partire da un livello dei tassi ipotecari del 3 per cento circa, la riforma genererebbe maggiori entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche.
Il progetto di legge approvato implica una forte limitazione della deduzione degli interessi su debiti. In tal modo i proprietari di abitazioni a uso proprio sono meno incentivati a indebitarsi per importi elevati sul lungo termine. Le condizioni quadro stabilite creano pertanto condizioni favorevoli per ridurre l’indebitamento privato e quindi promuovere a lungo termine la stabilità del sistema finanziario.
Il sistema attuale grava in particolare sui proprietari di abitazioni a uso proprio che hanno già ripagato buona parte della loro ipoteca e dunque non possono far valere deduzioni per gli interessi maturati su debiti. È il caso tipico dei pensionati, che tramite la riforma otterranno uno sgravio.
La soppressione dell’imposizione del valore locativo semplifica il sistema fiscale. Tra l’altro, non saranno più necessarie le stime per determinare tale valore. Il carico di lavoro si riduce per i contribuenti, perché dovranno presentare meno documenti giustificativi, e per le amministrazioni fiscali cantonali, perché dovranno effettuare meno controlli.
La possibilità di riscuotere un’imposta immobiliare speciale offre ai Cantoni e ai Comuni che presentano un numero elevato di abitazioni secondarie il margine di manovra necessario per compensare le eventuali minori entrate derivanti dalle abitazioni secondarie. Grazie alle direttive minime proposte dalla Confederazione, la nuova disposizione costituzionale consente ai Cantoni e Comuni interessati di adottare soluzioni su misura. L’ampio margine di manovra è conforme al sistema consolidato del federalismo fiscale della Svizzera.
Con la legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa il Parlamento intende sopprimere l’imposizione del valore locativo delle abitazioni a uso proprio, interessando le abitazioni primarie e secondarie. In cambio saranno abolite o fortemente limitate anche diverse deduzioni fiscali finora concesse.
Di conseguenza, non sarà più possibile dedurre fiscalmente i costi per la manutenzione degli immobili. Inoltre, i provvedimenti di risparmio energetico e protezione dell’ambiente non potranno essere dedotti dall’imposta federale diretta, tuttavia, i Cantoni potranno mantenere questa possibilità di deduzione al massimo fino al 2050.
La deduzione degli interessi su debiti permarrà solo in due ambiti. Il primo concerne le persone che possiedono immobili locati o affittati, che potranno ancora dedurre una parte dei propri interessi su debiti. Il secondo concerne le persone che acquistano per la prima volta un immobile in Svizzera da utilizzare come abitazione primaria, che possono beneficiare di una deduzione degli interessi su debiti in caso di prima acquisizione di durata e ammontare limitati.
La disposizione costituzionale decretata dal Parlamento tramite il decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie permette ai Cantoni o ai Comuni di introdurre un’imposta speciale sulle abitazioni secondarie prevalentemente a uso proprio. Attraverso questa imposta speciale, i Cantoni a vocazione turistica, in particolare, avranno la possibilità di compensare eventuali perdite di entrate derivanti dalla soppressione dell’imposizione del valore locativo sulle abitazioni secondarie. Spetterà al Cantone decidere, se e come attuare la nuova imposta immobiliare.
L’insieme dei due progetti costituisce una riforma. Il Parlamento ha vincolato giuridicamente la legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa e il decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie (disposizione costituzionale). Pertanto, se la nuova disposizione costituzionale verrà accolta da Popolo e Cantoni, questa entrerà in vigore immediatamente, ma acquisirà significato materiale solo se e quando entrerà in vigore il progetto di legge. Formalmente, solo il decreto federale sarà sottoposto a votazione il 28 settembre 2025. Siccome non è stato indetto alcun referendum contro il progetto di legge, un risultato positivo della votazione al decreto federale implica automaticamente la soppressione del valore locativo e la limitazione delle deduzioni fiscali. Se il decreto federale verrà respinto, l’imposizione sul valore locativo e le attuali deduzioni fiscali rimarranno invariati.
In sostanza, la votazione riguarda il decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie, quindi una disposizione costituzionale. Quest’ultima è giuridicamente connessa al passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa, ovvero alla soppressione dell’imposizione del valore locativo; tuttavia, contro questa legge non è stato indetto alcun referendum. Per tale motivo la nozione «valore locativo» non figura sulla scheda di voto.
La domanda figurante sulla scheda deve designare in modo esatto il decreto federale sottoposto a votazione. Essa si basa sempre sul titolo ufficiale del progetto di votazione, così come è stato approvato dal Parlamento.
Nelle spiegazioni del Consiglio federale sulla votazione popolare viene più volte precisato che la votazione riguarda formalmente il decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale, ma che l’esito della votazione determinerà anche la soppressione del valore locativo. Per questo motivo, la nozione «valore locativo» è chiaramente evidenziata, descritta e inquadrata nelle spiegazioni sulla votazione popolare.
Le ripercussioni della riforma per le amministrazioni pubbliche dipendono fortemente dai futuri livelli dei tassi ipotecari. Per Confederazione, Cantoni e Comuni la soppressione dell’imposizione del valore locativo comporterebbe minori entrate dell’ordine di miliardi di franchi in caso di tassi bassi e maggiori entrate dell’ordine di miliardi di franchi in caso di tassi alti. Con un livello dei tassi ipotecari dell’1,5 per cento, le minori entrate complessive sono stimate a circa 1,8 miliardi di franchi (imposta federale diretta: fr. 400 mio.; imposte cantonali e comunali: ca. fr. 1,4 mia.), di cui 260 milioni di franchi nell’ambito delle abitazioni secondarie. A partire da un livello medio dei tassi ipotecari del 3 per cento circa, si prevedono invece maggiori entrate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche. Per maggiori informazioni sulle stime delle ripercussioni finanziarie consultare la seguente pagina:
Ripercussioni finanziarie della riforma dell’imposizione della proprietà abitativa
Le stime sono incerte poiché alcuni elementi della riforma non sono valutabili per mancanza di dati. Le ripercussioni a lungo termine della riforma sulle entrate fiscali dipenderanno anche dalla reazione delle economie domestiche private alla nuova situazione fiscale. Anche le decisioni dei Cantoni influiscono sulle entrate fiscali. Infatti, i Cantoni possono stabilire se vogliono continuare a concedere la deduzione per il risparmio energetico e protezione dell’ambiente, la deduzione delle spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione e il riporto della deduzione per le suddette spese.
Il 1° settembre 2025 è stato annunciato un adeguamento del tasso ipotecario di riferimento dall’1,5 per cento all’1,25 per cento. I valori esatti sono passati dall’1,44 per cento all’1,37 per cento. A partire dall’1,37 per cento, il tasso viene arrotondato per difetto al quarto di punto percentuale più vicino.
Le stime sulle possibili minori entrate sono state elaborate nelle spiegazioni di voto, tra l’altro, per i seguenti livelli dei tassi:
1,5 per cento: minori entrate stimate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche: 1,78 miliardi di franchi
1 per cento: minori entrate stimate per l’insieme delle amministrazioni pubbliche: 2,45 miliardi di franchi
Poiché il valore di 1,37 per cento è molto più vicino a un tasso dell’1,5 per cento che a uno dell’1 per cento, le indicazioni relative alle eventuali minori entrate contenute nelle spiegazioni di voto rimangono sostanzialmente valide. Con un livello del tasso ipotecario dell’1,37 per cento, si stima un aumento delle minori entrate pari a circa 170 milioni di franchi rispetto a un tasso dell’1,5 per cento (totale: fr. 1,95 mia.).
Non è possibile stimare anticipatamente le entrate derivanti dall’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie. L’entità di tali entrate dipenderà da se e come i Cantoni o i Comuni attueranno questa imposta.
Il progetto di legge prevede la soppressione del valore locativo delle abitazioni primarie e secondarie. Di conseguenza, diminuirebbe il reddito imponibile dei proprietari di abitazioni a uso proprio. Tuttavia, le deduzioni fiscali verrebbero notevolmente limitate. Non sarebbe infatti più possibile dedurre fiscalmente i costi per la manutenzione dell’immobile. Inoltre, la deduzione degli interessi su debiti delle abitazioni di proprietà sarà fortemente limitata. Solo le persone che acquistano per la prima volta un immobile in Svizzera da utilizzare come abitazione primaria potranno beneficiare di una deduzione degli interessi su debiti in caso di prima acquisizione di durata e ammontare limitati. Le persone che locano una proprietà abitativa potranno continuare a dedurre gli interessi su debiti in maniera proporzionale. Per quanto concerne l’imposta federale diretta, ad eccezione della deduzione per lavori di cura di monumenti storici, il Parlamento ha deciso di sopprimere tutte le altre deduzioni precedenti relative alla proprietà abitativa. I Cantoni potranno continuare a concedere la deduzione per i provvedimenti di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente al massimo fino al 2050.
La soppressione del valore locativo comporta l’abolizione delle medesime deduzioni sia per i proprietari di abitazioni secondarie sia per i proprietari di abitazioni primarie. Invece, se la disposizione costituzionale verrà accolta, i proprietari di abitazioni secondarie dovranno versare un’imposta immobiliare speciale in conformità con il diritto cantonale. L’entità dipenderà da se e come i Cantoni attueranno questa imposta.
In una nota, l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha esaminato gli effetti distributivi dell’imposizione del valore locativo, limitandosi al contesto dell’imposta federale diretta. La nota è disponibile qui: «Verteilungswirkungen einer Reform der Eigenmietwertbesteuerung: Auswirkungen des Parlamentsbeschlusses vom 20. Dezember 2024» (disponibile soltanto in tedesco e francese). ). Ne derivano le seguenti conclusioni in merito alla variazione del reddito imponibile dei proprietari di immobili:
1. La quota di «beneficiari» e «contribuenti svantaggiati» dipende dal livello dei tassi ipotecari.
2. I proprietari più giovani sono in media più svantaggiati dalla riforma rispetto ai proprietari più anziani, anche in caso di un livello dei tassi ipotecari basso.
3. Lo sgravio complessivo previsto dalla riforma risulta in media maggiore per i proprietari di abitazioni a basso reddito rispetto a quello per i proprietari di abitazioni ad alto reddito.
4. Lo sgravio complessivo previsto dalla riforma risulta in media maggiore nella fascia centrale della distribuzione della sostanza rispetto a quello dei soggetti situati alle estremità, ovvero i proprietari di abitazioni con un livello basso o molto alto di capitale.
5. Gli effetti distributivi sono meno marcati in caso di tassi d’interesse bassi.
In merito a questi risultati sugli effetti distributivi, si segnala un certo grado di incertezza dovuto, tra l’altro, alla limitata disponibilità di dati relativi, ad esempio, alle abitazioni secondarie, ai limiti per il periodo fiscale 2019, alla mancanza di informazioni sulla struttura delle economie domestiche, alle informazioni sull’imposta federale diretta e all’analisi di dati provenienti soltanto da quattro Cantoni. L’analisi, inoltre, non tiene conto degli adattamenti comportamentali che si verificano nel corso di una riforma, per cui le conclusioni 3 e 4 in particolare, che definiscono gli effetti distributivi in base ai gruppi di reddito e di sostanza, vanno interpretati con cautela. Gli adattamenti comportamentali sono più probabili nei decili di reddito e di sostanza superiori. Infatti, tali economie domestiche possono adeguare il proprio grado di finanziamento da parte terzi in modo più flessibile a un contesto di evoluzione dei tassi d’interesse o dell’impulso alla riforma rispetto alle economie domestiche situate nei decili inferiori.
Se la riforma (con un tasso d’interesse più elevato) comporterà maggiori entrate per le amministrazioni pubbliche, si creerà un margine di manovra per la riduzione delle imposte o l’aumento delle uscite, dei quali potrebbero usufruire sia i proprietari di abitazioni che le economie domestiche locatarie. Un livello dei tassi ipotecari basso, invece, comporterebbe una diminuzione delle entrate delle amministrazioni pubbliche. Se queste ultime venissero compensate da aumenti d’imposta e/o riduzioni sul fronte delle uscite, i proprietari di abitazioni e le economie domestiche locatarie potrebbero risentirne.
Per la maggior parte dei locatari, la riforma ha ripercussioni dirette nulle o irrilevanti. Tuttavia, i locatari che dispongono di beni mobili, ad esempio un ampio portafoglio di titoli in parte finanziato tramite credito, potrebbero essere maggiormente colpiti dalla riforma a causa della limitazione della deduzione degli interessi su debiti. In termini numerici, però, rispetto alla totalità dei locatari tali economie domestiche non sono molto rappresentative.
La riforma concerne anche i locatori privati poiché la deduzione degli interessi su debiti dipende ora dalla composizione della sostanza totale. Sarà ancora possibile dedurre gli interessi su debiti, ma unicamente per la parte di sostanza attribuibile agli immobili dati in locazione e affittati. Di norma, i locatori privati potranno dedurre meno interessi su debiti rispetto a oggi. Inoltre, nell’ambito dell’imposta federale diretta non saranno più concesse deduzioni per il risparmio energetico e la protezione dell’ambiente. Nel caso di oggetti locati, invece, le spese di manutenzione degli immobili rimarranno deducibili senza limitazioni.
Il diritto vigente offre incentivi fiscali per mantenere, a lungo termine, l’ipoteca sulle proprietà abitative a un livello elevato, poiché le spese associate per interessi su debiti sono deducibili. Con la nuova regolamentazione della deduzione degli interessi su debiti, il passaggio a un nuovo sistema deciso dal Parlamento comporterà una sensibile limitazione degli incentivi all’indebitamento poiché, ad eccezione della deduzione in caso di prima acquisizione, sarà possibile dedurre soltanto gli interessi su debiti attribuibili a immobili dati in locazione o affittati. Se, ad esempio, la sostanza di una persona è costituita da un’abitazione a uso proprio, un conto bancario e titoli, dopo il passaggio al nuovo sistema quest’ultima non potrà più dedurre gli interessi su debiti.
A seguito della riforma, gli interessi su debiti non potranno più essere dedotti neanche per gli investimenti in titoli finanziati tramite credito (ad es. credito «lombard») se non sono disponibili beni immobili locati o affittati. La riforma ridurrà dunque il margine di manovra fiscale rispetto al sistema attuale. Di conseguenza, gli incentivi fiscali volti a conseguire redditi da dividendi o utili da capitale di terzi saranno sensibilmente ridotti a seguito del passaggio al nuovo sistema.
La limitazione della deduzione degli interessi su debiti rafforza gli incentivi a estinguere più rapidamente i debiti, riducendo ad esempio i depositi di risparmio o gli investimenti in titoli oppure rinunciando a spese di consumo non essenziali. Le economie domestiche in Svizzera estinguono i debiti ipotecari relativamente tardi (ad es. tramite il prelievo anticipato dei fondi della previdenza professionale in età avanzata).
Pertanto, la riforma può favorire una riduzione dell’indebitamento delle economie domestiche private, incidendo quindi positivamente sulla stabilità del sistema finanziario, in quanto le ipoteche, in misura diversa a seconda della banca, rappresentano una componente importante dei bilanci bancari. Al contempo, la diminuzione del volume dei titoli e delle ipoteche può ridurre gli utili delle banche.
L’attuale imposizione del valore locativo è complessa e quindi onerosa. La riforma semplifica il sistema. In questo modo non saranno più necessarie le stime per determinare tale valore. Il carico di lavoro si riduce per i contribuenti, perché dovranno presentare meno documenti giustificativi, e per le amministrazioni fiscali cantonali, perché dovranno effettuare meno controlli.
In sostanza, questo si traduce nelle seguenti semplificazioni:
nessun reclamo né contestazione in merito all’adeguatezza del valore locativo o alle deduzioni;
nessuna conservazione di giustificativi e documenti in merito a riparazioni e ristrutturazioni; nessuna necessità di compilare il modulo relativo agli immobili nella dichiarazione d’imposta (ad eccezione per le deduzioni in materia di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente, purché siano ancora previste dal rispettivo diritto cantonale) né quello concernente gli interessi su debiti (ad eccezione della deduzione di prima acquisizione e degli immobili locati e affittati);
nessuna ripartizione fiscale internazionale o intercantonale sul reddito di un’abitazione secondaria a uso proprio.
Rispetto al diritto vigente, potrebbero subentrare spese supplementari nel caso di immobili a uso misto (in parte dati in locazione e in parte a uso proprio), oltre a nuovi oneri amministrativi in relazione alla riscossione dell’imposta immobiliare speciale.
Tuttavia, nel complesso gli oneri amministrativi per le autorità fiscali e i contribuenti si ridurrebbero sensibilmente.
Per la natura della fattispecie, è molto difficile quantificare il lavoro nero, in quanto sfugge alle statistiche ufficiali.
Il sistema di imposizione del valore locativo vigente protegge solo limitatamente dal lavoro nero. Si stima che circa la metà dei proprietari di abitazioni a uso proprio faccia valere la deduzione forfettaria delle spese di manutenzione nella dichiarazione d’imposta senza comprovare le spese effettive. Anche con l’attuale sistema è possibile richiedere servizi in nero e, ciononostante, usufruire della deduzione forfettaria delle spese di manutenzione.
In ogni caso, il passaggio al nuovo sistema non dovrebbe causare un aumento del lavoro nero;
se le spese devono essere comprovate nei confronti di terzi (ad es. per ottenere sussidi);
per i lavori la cui esecuzione è soggetta a un obbligo legale della prova (ad es. controllo degli impianti elettrici);
per i lavori che devono soddisfare elevati requisiti in materia di sicurezza e garanzia (ad es. sostituzione degli impianti di riscaldamento o ristrutturazione del tetto).
Se il valore locativo delle abitazioni secondarie non è più tassato, è possibile che in caso di interessi ipotecari bassi ciò comporti minori entrate in special modo nei Cantoni a vocazione tipicamente turistica come i Grigioni, il Vallese e il Ticino. Il Parlamento ha quindi voluto creare una possibilità di compensazione e ha deciso di introdurre una nuova disposizione costituzionale che autorizza i Cantoni a riscuotere un’imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie prevalentemente a uso proprio, derogando così ai principi dell’imposizione fiscale di cui l’articolo 127 capoverso 2 della Costituzione federale (principi della generalità e dell’uniformità dell’imposizione, come pure il principio dell’imposizione secondo la capacità economica).
L’utilizzo dell’abitazione secondaria è determinante per la deduzione degli interessi su debiti:
interamente a uso proprio: l’uso proprio non dà diritto alla deduzione degli interessi su debiti. In tal caso, il Cantone può riscuotere un’imposta reale;
prevalentemente a uso proprio, in parte data in locazione: la parte data in locazione potrebbe essere presa in considerazione nell’ambito della deduzione degli interessi su debiti. La legge non disciplina tale caso in modo inequivocabile. È quindi possibile applicare vari metodi di calcolo (ad es. sulla base dei giorni di locazione o delle entrate). In questo caso, il Cantone può riscuotere un’imposta reale;
interamente data in locazione: la locazione dà diritto alla deduzione degli interessi su debiti. Non è consentito riscuotere un’imposta reale. Per contro, i proventi derivanti dalla locazione devono essere dichiarati ai fini dell’imposta sul reddito.
Se il 28 settembre 2025 Popolo e Cantoni accetteranno il progetto (decreto federale del 20.12.2024 concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie), i Cantoni dovrebbero decidere se e come definire la nuova imposta reale. Il Consiglio federale deciderà solo dopo un risultato positivo della votazione sull’entrata in vigore del progetto di legge, che è giuridicamente legato al progetto di votazione (disposizione costituzionale). Conformemente alla prassi, il Dipartimento federale delle finanze (DFF) consulterà previamente la Conferenza delle direttrici e dei direttori cantonali delle finanze (CDF).
Il Parlamento ha previsto una disposizione transitoria con l’introduzione della deduzione di prima acquisizione: se ha acquistato la prima abitazione propria ad esempio tre anni prima dell’entrata in vigore della nuova disposizione, il contribuente può far valere la suddetta deduzione ancora per un periodo di sette anni. L’importo della deduzione non è calcolato a partire dalla data dell’entrata in vigore della disposizione, bensì a partire dalla data dell’acquisto dell’immobile. Questa normativa ha effetto soltanto nel caso di una proprietà ininterrotta. Se l’acquirente di una prima casa la vende e acquista una nuova abitazione alcuni anni dopo, ma non entro un termine considerato congruo, la disposizione transitoria non si applica.
Gli interessi su debiti dovrebbero poter essere dedotti se legati al conseguimento di un reddito imponibile. Se il valore locativo viene soppresso, la logica conseguenza è che si limiti la deduzione degli interessi su debiti.
La deducibilità degli interessi su debiti sui crediti al consumo è già ora contraria al sistema, dal momento che il credito, come lo indica lo stesso nome, serve in genere a finanziare il consumo e non a conseguire un reddito. I crediti lombard servono spesso a finanziare un portafoglio di titoli. Grazie a questi titoli si possono conseguire redditi da sostanza imponibili ma anche utili da capitale, che sono esenti da imposta nella sostanza privata. Il Parlamento ha optato per una regola relativamente severa al fine di limitare la deducibilità degli interessi su debiti.
L’attuale deduzione degli interessi su debiti è concepita come deduzione generale. Con la riforma sarà ancora possibile dedurre gli interessi su debiti, ma unicamente per la parte di sostanza attribuibile agli immobili dati in locazione e affittati. Di conseguenza, anche nel quadro della riforma, la natura del debito (ipoteca, credito lombard, credito al consumo) non è rilevante. Sebbene sia possibile stabilire un nesso formale e giuridico tra i debiti e un oggetto, tale nesso è difficilmente ipotizzabile sul piano economico.
Se un Cantone decide di introdurre un’imposta reale, può riscuoterla sulle abitazioni secondarie che si trovano sul suo territorio. Per contro, un diritto sussidiario d’imposizione per abitazioni secondarie che si trovano al di fuori del Cantone o all’estero è escluso.
La soppressione del valore locativo comporta inevitabilmente degli adeguamenti nelle ordinanze legate alla LIFD che concernono i costi di immobili, in quanto le deduzioni sarebbero ammesse soltanto in misura limitata. Così la legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa prevede che, con la soppressione del valore locativo nella LIFD, nessuno dei punti menzionati nell’ordinanza del Consiglio federale relativi alla proprietà abitativa occupata dal proprietario dia diritto a una deduzione. Per questa categoria di abitazioni, le disposizioni esecutive devono essere abrogate senza sostituzione.
Viene invece mantenuta la deducibilità delle spese di manutenzione per gli immobili locati o affittati, in quanto i proventi da locazione e affitto continuano a essere tassati.
Se la riforma viene respinta, bisognerà attuare le mozioni trasmesse dal Parlamento in materia di imposizione della proprietà abitativa, che si fondano sul mantenimento del diritto vigente. Queste mozioni riguardano misure che devono essere disciplinate a livello di ordinanza. Si tratta delle mozioni seguenti:
Mozione Zanetti 20.4572 Riduzione del termine concernente la distinzione degli edifici nuovi da quelli esistenti per quanto riguarda la deducibilità fiscale degli investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente;
mozione Maret 23.3225 Dedurre fiscalmente le spese d’installazione delle infrastrutture di ricarica negli edifici;
mozione Gysin 23.3162 Riduzioni fiscali in favore dell’inverdimento dei tetti.
Documentazione
Spiegazioni del Consiglio federale
Votazione popolare del 28.09.2025 (PDF, 1 MB, 17.07.2025)
Il Consiglio federale e il Parlamento raccomandano di accogliere la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa
Il Consiglio federale e il Parlamento raccomandano di approvare, il 28 settembre 2025, la creazione di una base costituzionale per l’introduzione di un’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie.
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