Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (Verfassungsbestimmung) mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. 14 Stände und 5 Halbkantone sprachen sich für, 6 Stände und 1 Halbkanton gegen die Verfassungsvorlage aus.
Weil das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung rechtlich mit der Verfassungsbestimmung verknüpft ist, ist die Reform bei der Wohneigentumsbesteuerung zustande gekommen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts und die damit verbundenen Einschränkungen bei den Abzugsmöglichkeiten führen unweigerlich zur Überarbeitung der heutigen Ausführungsbestimmungen.
Die Auswirkungen für die Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer wie auch für die öffentliche Hand hängen stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau ab. Bei einem tiefen Zinssatz führt die Reform bei einer Mehrheit der Eigenheimbesitzenden zu geringeren Steuern, insbesondere auch bei Personen, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben. Das ist typischerweise bei Pensionierten der Fall. Sie werden durch die Reform entlastet. Sind die Hypothekarzinsen dagegen hoch, führt die Reform bei einer Mehrheit der Eigenheimbesitzenden zu höheren Steuern, weil die höheren Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden können. Der Ersterwerberabzug mildert diesen Effekt etwas.
Die Minder- bzw. Mehrbelastung der Steuerpflichtigen schlägt sich analog in Minder- bzw. Mehreinnahmen für die öffentliche Hand nieder. Beim aktuellen Hypothekarzinsniveau von ca. 1,5 Prozent werden die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf rund 1,8 Milliarden Franken geschätzt. Ab einem Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent würden gemäss den Schätzungen hingegen Mehreinnahmen für die öffentliche Hand resultieren.
Nicht in der Schätzung enthalten sind die potenziellen Einnahmen der Kantone aus allfälligen Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Insbesondere Tourismuskantone bzw. -gemeinden mit vielen Zweitliegenschaften erhalten dank der neuen Verfassungsbestimmung die Möglichkeit, allfällige Mindereinnahmen bei den Zweitliegenschaften zu kompensieren. Sie können die neue Liegenschaftssteuer bedarfsgerecht ausgestalten.
Das Inkrafttreten der beiden Wohneigentumsvorlagen bestimmt der Bundesrat. Praxisgemäss konsultiert das EFD hierzu vorgängig die Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren. Die Planung sieht vor, dass zu Beginn des zweiten Quartals 2026 der Entscheid gefällt werden wird.
Eine aus Vertreterinnen und Vertretern der ESTV und der kantonalen Steuerverwaltungen zusammengesetzte Arbeitsgruppe wird im ersten Halbjahr 2026 die offenen Auslegungsfragen identifizieren, denkbare Auslegungsmöglichkeiten erarbeiten und Ausführungsbestimmungen formulieren. Diese sollen in einem nächsten Schritt in ein Vernehmlassungsverfahren geschickt werden.
Volksabstimmung vom 28. September 2025
Reform der Wohneigentumsbesteuerung
Bei einer Stimmbeteiligung von 49,5 % haben die Schweizer Stimmberechtigten anlässlich der Volksabstimmung vom 28. September 2025 die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 % Ja-Stimmen gegen 42,3 % Nein-Stimmen angenommen.
Weiterführende Informationen
Weitere Informationen entnehmen Sie der Webseite der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV):
Medienmitteilungen zum Thema
Bundesrat und Parlament empfehlen Reform der Wohneigentumsbesteuerung zur Annahme
Bundesrat und Parlament empfehlen, die Schaffung einer verfassungsrechtlichen Grundlage für kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften am 28. September 2025 anzunehmen. Die Vorlage ist die Voraussetzung für eine umfassende Reform der Wohneigentumsbesteuerung in der Schweiz, mit der auch der Eigenmietwert abgeschafft werden soll. An der Medienkonferenz vom 15. August 2025 legte Bundespräsidentin Karin Keller-Sutter die Argumente von Bundesrat und Parlament für die Annahme der Vorlage dar.
Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV
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