Imposition de la propriété du logement: changement de système

L'essentiel en bref

Le système actuel d'imposition de la valeur locative est contesté depuis des années. Les propriétaires de leur logement, notamment, se demandent pourquoi ils se voient imposer un revenu qu'ils considèrent comme «fictif». Récemment, le Conseil fédéral s'est plusieurs fois montré ouvert à l'idée de réformer l'imposition de la propriété du logement, pour autant que les solutions proposées soient équilibrées, cohérentes et finançables. Dans ce contexte, il a décidé, dans son avis du 25 août 2021, d'entrer en matière sur la proposition de la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des États (CER-E). Le 21 septembre 2021, le Conseil des États a été le premier à approuver la modification proposée du système d'imposition de la propriété du logement.


Grandes lignes du projet

Les efforts visant à supprimer la valeur locative ne datent pas d'hier. Ils ont tous échoué. Toutefois, le Conseil fédéral estime qu'il est nécessaire d'agir en matière d'imposition de la propriété du logement. En effet, le système actuel présente des lacunes importantes:

  • Incitations à l'endettement privé: l'endettement hypothécaire des ménages privés en Suisse est très élevé en comparaison internationale et a augmenté progressivement ces dernières années. Dans le même temps, la demande croissante de biens immobiliers a entraîné une flambée des prix dans ce domaine. Il en résulte des impondérables non négligeables: une question sensible, par exemple, est de savoir comment cet endettement élevé affecterait la résilience du secteur financier et de l'économie suisse en cas de hausse marquée des taux d'intérêt combinée à une correction des prix sur le marché immobilier. Dans un souci de stabilité financière, l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) et le Fonds monétaire international (FMI) ont recommandé à plusieurs reprises à la Suisse de supprimer ces incitations et de limiter la déductibilité des intérêts hypothécaires.

  • Complexité: la définition de la valeur locative n'est pas une science exacte, ce qui complique la procédure de taxation. En règle générale, la valeur locative du marché d'un logement ne peut pas être déterminée directement: elle doit être estimée. En raison des nombreux facteurs d'influence, cela conduit à une procédure d'estimation complexe. Compte tenu de l'encouragement à la propriété du logement prévu par la Constitution (art. 108, al. 1, Cst.), la valeur locative est systématiquement inférieure à la valeur locative du marché. Les déductions liées au système actuel compliquent également la situation.

  • Frustration permanente des rentiers: de manière générale, dans le système actuel, les personnes qui ont presque entièrement remboursé la dette hypothécaire de leur maison ou de leur appartement se sentent les plus désavantagées. Dans ce cas, la différence entre la valeur locative et les déductions peut représenter une part substantielle des revenus imposables. Les rentiers sont également particulièrement touchés par cette situation.

Le projet lancé par la CER-E dans le cadre de l'initiative parlementaire 17.400 est caractérisé par les aspects suivants:

  • Il s'agit d'un changement partiel de système, selon lequel, dans la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD) et dans la loi sur l'harmonisation des impôts (LHID), les logements occupés par leur propriétaire à leur domicile ne seront plus soumis à la valeur locative. Compte tenu des intérêts fiscaux des cantons touristiques, la valeur locative des résidences secondaires à usage personnel reste en revanche imposable.

  • Dans la logique du système, renoncer à imposer la valeur locative a pour corollaire la non-déductibilité des frais d'entretien des immeubles.

  • En ce qui concerne la déduction des intérêts hypothécaires, une majorité de la Commission s'est prononcée en faveur d'une interdiction totale des déductions dans la LIFD et la LHID. Pour une minorité de la Commission, cette approche est trop radicale. Les intérêts passifs privés devraient continuer à être déductibles à concurrence de 70 % du rendement imposable de la fortune.

  • En ce qui concerne les déductions non motivées par des raisons fiscales (économies d'énergie et protection de l'environnement), la LHID devrait conserver une disposition potestative comme actuellement – mais avec une date d'expiration en 2050. Dans la LIFD, en revanche, les déductions susmentionnées doivent être supprimées.

  • La déduction pour les travaux de restauration des monuments historiques doit rester telle qu'elle est aujourd'hui dans la LIFD et la LHID (disposition potestative).

  • Enfin, l'introduction de la déduction pour l'acquisition d'un premier logement dans ces deux lois créera un nouvel allègement fiscal dont la durée de validité et le montant seront limités.

Dans son avis du 25 août 2021, le Conseil fédéral a proposé de modifier deux points essentiels. Premièrement, il est favorable à un changement complet du système, y compris la suppression de la valeur locative des résidences secondaires. Sans cela, on se retrouve avec deux systèmes parallèles à gérer séparément, ce qui implique une lourde charge administrative. Le potentiel de simplification lié à un changement de système resterait par conséquent inexploité. Deuxièmement, la décision prise par la majorité de la Commission de ne plus autoriser la déduction des intérêts passifs privés à l'avenir va trop loin. Il est juste de limiter les incitations à l'endettement privé, mais la proposition en question est trop radicale et pose un problème d'ordre constitutionnel. Selon le Conseil fédéral, les intérêts passifs doivent continuer d'être déductibles dans la mesure où les emprunts servent à obtenir un revenu imposable. C'est notamment le cas pour les revenus générés par des immeubles loués ou affermés et pour les résidences secondaires à usage personnel pour lesquelles l'impôt sur la valeur locative doit continuer d'être perçu.

Perspectives / situation actuelle

Le projet a été examiné par le Conseil des États dans le cadre de la session d'automne 2021. En ce qui concerne la conception de la déduction des intérêts passifs, le plénum s'est prononcé en faveur de la proposition de la minorité de la Commission. La suppression de la valeur locative reste limitée aux logements occupés par leur propriétaire à leur domicile. Le projet a été adopté lors du vote d'ensemble par 20 voix contre 17 et 2 abstentions. C'est ensuite à la CER du Conseil national d'examiner le projet de loi.

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Dernière modification 05.10.2021

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